전세는 여전히 대한민국에서 가장 보편적인 주거 형태 중 하나입니다. 그러나 전세 사기를 비롯한 각종 분쟁 사례가 끊이지 않고 있어, 계약 전에 철저한 점검이 필수입니다. 특히 계약서 작성 전 확인사항, 등기부등본 분석, 전입신고 및 확정일자 확보, 그리고 꼼꼼한 특약조건 작성은 전세 계약의 안전을 좌우하는 핵심 요소입니다.
전세계약 전 꼭 확인해야 할 기본 체크리스트
✅ 1. 등기부등본 확인
- 반드시 최신 등기부등본을 발급해 확인할 것 (등기소, 인터넷등기소)
- 소유자와 계약자가 일치하는지 확인
- 근저당, 가압류, 가처분 등 권리관계 확인 필요
- 근저당이 있을 경우, 전세보증금보다 선순위 채권이 존재하는지 체크
✅ 2. 건축물대장과 관리실태 확인
- 불법건축물 여부 확인 (세대구분형 불법 건물 주의)
- 사용 승인 여부 및 면적 확인
- 관리비 연체 여부, 하자 이력 등 확인
✅ 3. 집 내부 및 시설 점검
- 수도, 전기, 가스, 보일러 정상 작동 여부
- 벽지, 바닥 상태, 곰팡이 유무 확인
- 창문, 방충망, 현관문 잠금상태
- 장판 찢어짐, 도배상태, 누수 흔적 점검
✅ 4. 중개사의 등록 여부 확인
- 공인중개사 자격 여부 확인 (한국공인중개사협회 조회 가능)
- 중개보수 요율표 확인
- 계약 체결 전 사무실에서 계약서 초안 검토 권장
✅ 5. 보증보험 가입 가능한지 체크
- 전세보증금 반환보증 보험 (HUG, SGI) 가입 가능 여부 확인
- 가입 불가능한 물건은 리스크 높음
- 가입이 거절되면 계약 체결 재고할 것
등기부등본은 부동산의 주민등록등본이라고 생각하면 됩니다. 이 서류를 통해 해당 부동산의 소유주, 대출 현황, 근저당권 등의 내용을 확인할 수 있습니다. 계약하려는 사람이 실제 소유자인지 확인하고, 전세보증금보다 앞선 금액의 담보가 설정되어 있지 않은지 반드시 확인해야 합니다.
건축물대장은 건물의 구조와 허가 상태를 확인할 수 있는 서류입니다. 무허가 불법 건물일 경우 추후 철거 위험이 있으므로 유의해야 합니다. 또한, 보일러, 전기, 수도, 가스 등 주요 시설의 작동 여부도 사전에 철저히 점검해야 합니다.
전입신고, 확정일자, 권리우선 확보 방법
전입신고와 확정일자는 단순한 행정 절차가 아닙니다. 이 두 가지를 통해 임차인은 대항력과 우선변제권이라는 강력한 법적 보호를 받을 수 있습니다.
| 항목 | 설명 | 확보 조건 |
|---|---|---|
| 대항력 | 제3자에게 임차권 주장 가능 | 전입신고 + 실제 거주 |
| 우선변제권 | 경매 시 전세금 우선 회수권 | 대항력 + 확정일자 |
전입신고는 해당 주소로 주민등록을 옮기는 것이며, 확정일자는 주민센터 또는 정부24 등에서 계약서에 받는 날짜 도장입니다. 이 두 가지를 함께 갖춰야 경매 시 보증금 반환을 법적으로 보호받을 수 있습니다.
일반적으로 계약 → 잔금 지급 → 이사 당일 전입신고 및 확정일자 순서로 진행되며, 등기부등본상 선순위 채권보다 전세보증금이 안전하게 보호될 수 있는지를 사전에 검토해야 합니다.
전세계약 특약 조건 작성법 및 주의사항
표준 임대차계약서에는 기본적인 조항만 담겨 있기 때문에, 세부적인 권리와 의무는 특약 조건을 통해 보완해야 합니다. 특약은 쌍방의 합의로 추가 기재되는 내용이며, 법적 효력을 갖습니다.
| 특약 항목 | 내용 예시 |
|---|---|
| 보일러 수리 | 입주 전 보일러 수리는 임대인 부담으로 진행함 |
| 중도해지 | 임차인 중도해지 시 1개월치 위약금 납부 |
| 전세보증금 반환일 | 2026년 3월 1일까지 전세보증금 전액 반환 |
| 관리비 구분 | 공용관리비는 임차인이, 수선충당금은 임대인이 부담 |
| 가전제품 제공 | 냉장고, 세탁기, 에어컨은 임대인이 제공 및 수리 책임 |
특약 조건은 문장이 명확하고 책임 소재가 분명해야 합니다. ‘수리를 할 수 있다’ 보다는 ‘수리를 임대인이 한다’와 같이 단정적인 표현을 사용해야 하며, 가능하면 계약서 여백이나 별지에 자필로 기재하고 양측 서명 날인을 받는 것이 바람직합니다.
주의해야 할 특약
- 임대인의 모든 책임을 배제하는 문구
- 지나치게 불리한 중도해지 조항
- “임차인의 승계 동의 없이 양도 불가” 등 제한적 조항
계약서에 중개사가 대신 기재하는 경우, 반드시 본인이 읽고 이해한 후 서명하는 것이 중요합니다. 계약 전에는 언제든 조정이 가능하지만, 서명 후에는 효력이 발생하기 때문입니다.
결론: 계약은 서명보다 확인이 먼저다
전세 계약은 단순히 종이에 서명하는 행위가 아닙니다. 이는 수천만 원에서 억 단위의 금액이 오가는 ‘법적 거래’이며, 그 결과는 수년간 삶의 기반에 직접 영향을 미칩니다.
- 계약 전 등기부등본 확인: 소유권, 담보권 체크 필수
- 전입신고 + 확정일자 동시 확보: 대항력 및 우선변제권 확보
- 집 상태 직접 점검: 사진, 영상으로 기록
- 특약 조건 명시: 사소한 내용도 서면화
실제로 많은 전세 사기 사례는 기본 확인 절차만 지켰더라도 충분히 예방이 가능했던 경우가 대부분입니다. 계약은 아무리 경험이 많아도 방심하면 안 되는 법. 꼼꼼한 체크리스트와 문서화된 특약 조건이 여러분의 보증금과 생활을 지켜줍니다.
계약은 종이로 끝나지만, 책임은 현실에서 시작됩니다. 전세계약, 준비가 최고의 방패입니다.